FAR STIMARE L’IMMOBILE DA UN PROFESSIONISTA
Sembrerà una procedura banale, ma è cosa buona e giusta che il professionista (tecnico, finanziario o giuridico, ecc..) ci dia un opinione su cosa stiamo comprando. Non possiamo comprare una bella casa, che magari sta per crollare per una frana, o che ha qualche altro problema statico, o di impianti elettrici, o di riscaldamento.
Ricordiamo che, quasi ogni anno, escono fuori nuove leggi ed una casa o locale, costruito solo 10 anni fa, nonostante all’epoca abbia seguito per filo e per segno tutte le leggi indicate, oggi ha quasi tutti gli impianti obsoleti, dalla caldaia, agli impianti elettrici a quelli dell’acqua: ci sono nuove leggi e regolamenti da seguire, vengono usati nuovi materiali da costruzione. Questo non significa che una casa non è più buona, una casa costruita bene può essere abitata per centinaia di anni, solo che al momento della trattativa di compravendita, tutte queste cose incidono nel prezzo. Per non parlare della legge antisismica.
Informarsi bene prima di acquistare se vogliamo fare un investimento sicuro.
Bisogna seguire delle regole, controllare se la casa o il proprietario hanno un qualche problema giudiziario, che ne impedisce la validità della vendita, cosa che potrebbe crearci non pochi disagi.
IN DEFINITIVA STARE ATTENTI AI VIZI NASCOSTI: È PIÙ DIFFICILE CHE A CASCARCI SIA UN PROFESSIONISTA.
Il mercato immobiliare “OGGI”
Mercato immobiliare degli ultimi anni
Proviamo a fare il punto sul mercato immobiliare dell’anno passato. Nonostante i titoloni di inizio anno di moltissimi giornali e quotidiani online il mercato immobiliare non è in ripresa. Se pensi che siamo giunti finalmente dall’altra parte del tunnel ti sbagli di grosso. Al contrario ci troviamo ancora in una fase di ribasso delle quotazioni. Ma, come spesso accade, non è così per l’intero settore.
Come abbiamo detto prima ci sono immobili che si svalutano più di altri, così come ci sono immobili che possono addirittura salire di valore.
alcuni immobili si trovano in zone morte che non sono appetibili, vuoi per la mancanza di servizi o per un taglio troppo grande o troppo piccolo che può rendere l’immobile facilmente vendibile oppure impossibile da valorizzare. Perché il primo obiettivo di chi cerca di acquistare una casa è quello di aggiungere un valore ad essa così che si possa ottenere un prezzo maggiore.
CONVIENE COMPRARE OGGI? Secondo i dati SI!
Il 2016 era un ottimo anno per acquistare una abitazione e il 2017 rimane anche esso un anno di potenziali grandi affari.
Visto che siamo ad un livello di vendita di immobili pari a quello degli anni 80. Questo stato del mercato in realtà potrebbe far diventare un ottimo affare investire sulla casa oggi, proprio in virtù di questi prezzi del mercato immobiliare che hanno avuto il loro picco minimo storico nel 2016 rispetto agli ultimi 16 anni.
I dati completi del 2015, ci dicono che il prezzo delle abitazioni è sceso del 2,4%, media in tutta Italia. Attenzione però, il prezzo degli immobili è sceso nella media nazionale però sono aumentate il numero di case vendute del 6,5% nel 2015.
Qual è il trend del mercato immobiliare? Il prezzo degli immobili in Italia, sembrerebbe stia avendo uno stop, una stagnazione. I prezzi iniziarono a crollare nel 2006, quando erano arrivati al loro massimo storico, arrivando oggi a toccare le punte più basse dal 1985.
INVESTIRE A LUNGO TERMINE ALL’ESTERO “DIVERSIFICAZIONE”
Chi vuole monetizzare subito deve orientarsi verso altre forme di investimento. Chi può attendere, può pensare di andare sul mercato immobiliare. I prezzi per forza di cose saliranno appena superata la crisi. A confrontare questa previsione anche l’aumento dei mutui legato alle politiche monetarie europee. L’immissione di denaro da parte dell’unione Europea punta anche alla discesa dei tassi dei mutui.
Con l’aumento della domanda di acquirenti, i prezzi andranno in fase di risalita lenta e graduale soprattutto nelle grandi città nel nord Italia e del nord Europa, dove sono in atto anche trasformazioni urbane e dove si vive una fase espansiva. In città dove sono aumentati gli investimenti stranieri e il turismo è cresciuto parecchio. Milano, Berlino, Praga, Barcellona, Rotterdam sono i luoghi dove si può ancora investire nel 2017.
IL MERCATO E L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Cerchiamo di farci un opinione sul mercato immobiliare oggi:
Quando si parla di finanza e di investimenti non si può fare a meno di parlare di immobili.
Investire in immobili conviene oppure è più sensato cercare altre soluzioni?
Per quanto sia molto difficile arrivare ad una conclusione, abbiamo cercato di mettere insieme quante più informazioni possibili per poter dare il modo di sviluppare un’idea su questa opportunità di investimento.
Quella che segue è una piccola guida agli investimenti in immobili che permetterà di guardare a questo settore in modo un po’ diverso da come si è stati abituati a fare fino ad oggi, perché anche solo comprare un garage, per noi è considerato un investimento.
Investire in immobili conviene?
La prima domanda che ci si pone in questo periodo è se sia ancora conveniente comprare un immobile al fine dell’investimento o meno. Tra quotazioni in lenta ma costante discesa, l’aumento delle tasse sulla casa e il rischio di non vedersi pagare l’affitto dagli inquilini, sono molte le persone ad avere dubbi in proposito.
Ma come stanno davvero le cose?
Comprare casa, affittarla per 4 o 5 anni e poi essere certi o quasi di poterla rivendere con una plusvalenza significativa poteva essere giusto fino al 2003-4 ma oggi le cose sono cambiate. Comprare casa oggi significa avere, tra 4 o 5 anni un immobile che potrebbe valere anche il 20-30% in meno. Questo però non deve scoraggiare. Se oggi qualcuno ci chiede se conviene puntare sugli investimenti immobiliari la nostra risposta è si, per 2 principali motivi:
–Rendimento: oggi un immobile in una città come Roma del valore commerciale di 250 mila euro può essere affittato intorno ai 9 mila, 10 mila euro l’anno. Un ritorno del 4% lordo l’anno. Non male se consideriamo che un conto deposito con vincolo annuale non va oltre all’1,5% lordo.
–Tassi di interesse: in queste settimane le banche centrali stanno valutando l’introduzione di tassi di interessi negativi. Questo potrebbe dare una spinta al mercato immobiliare che potrebbe arrestare il crollo delle quotazione e stabilizzarsi su questi livelli di prezzi.
A questo proposito è giusto fare alcune precisazioni. Se vuoi investire in immobili è fondamentale che vengano ottimizzati alcuni parametri base:
–Prezzo di acquisto: oggi è fondamentale riuscire ad acquisire un immobile ad un prezzo di acquisto al di sotto dei valori commerciali. Se l’immobile ha un valore teorico (stando alla media di mercato) di 200 mila euro è bene riuscire a tenersi sotto di almeno un 10%. Oggi è possibile perché gli immobili in vendita sono tantissimi e gli acquirenti ancora pochi, quindi si può trovare chi ha fretta di vendere ed è disposto a perdere qualcosa pur di avere liquidità. Questo margine si rivelerà molto importante nelle fasi successive e può determinare la riuscita dell’operazione. E quindi a questo punto aggiungeremo:
1) I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende.
Se compri a sconto, non sbaglierai mai. Potrai anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa facile.
Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perché “tanto il mercato sale” ti ritrovi facilmente con il cerino acceso in mano.
2) Compra sempre da un venditore motivato
Chi è un venditore motivato? Uno che vuole vendere, ovvero una persona che non vuole o non può più tenere quell’immobile, per qualsiasi motivo. Starà a noi accertare le vere cause. Insomma non state a sprecare tempo con uno che chiaramente ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo.
–Zona commerciale: la zona gioca anch’essa un ruolo determinante. Nei prossimi anni ci saranno zone che si svaluteranno più di altre. Questo è un dettaglio da non trascurare. Se decidete di comprare, in prossimità di università, centri di interesse commerciale, o in località turistiche da locare con contratto transitorio, saranno quelle da analizzare. Se si vuole investire in una zona residenziale, bisognerebbe farlo su immobili di fascia medio-alta, da locare a persone che sono in grado di fornire adeguate garanzie economiche. E comunque in grandi città.
Nulla però e più a tempo indefinito. Non è da escludere che un lavoratore possa non essere più in grado di pagare avendo perso il posto di lavoro. Investire comporta sempre dei rischi ed è cosi anche quando l’oggetto dell’investimento è un immobile.
Anche a questo aggiungerei un punto:
3) Innamorati dell’affare, non dell’immobile
Capita che un immobile ti piaccia, magari anche molto. Da quel momento non riesci più a essere obiettivo. Ma ricorda che non è mai l’immobile che fa fare i soldi, il mattone non si mette in banca. E’ l’affare che quell’immobile rappresenta che fa fare i soldi. Focalizzati sempre sull’affare, mai sull’immobile.
–Opere di riqualificazione: se l’obiettivo è quello di ottenere il massimo da un immobile è da preferire dove vi siano dei lavori di ristrutturazione da realizzare. Questo principalmente per 2 motivi. Il primo è che si può avere maggior margine di trattabilità (perché molte persone cercano solo immobili pronti), il secondo è perché spesso si può rivalutare un immobile di 20-30 mila euro con una spesa di poche migliaia.
–L’affare immobiliare capita: Gli affari immobiliari esistono sempre, in ogni periodo di mercato e in ogni mercato. Semmai il problema è trovarli. Ma per iniziare a trovarli devi iniziare a credere che ci siano (perché ci sono).
L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE È UN OTTIMO INVESTIMENTO LADDOVE:
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È anche un consumo: ovvero lo utilizzi tu. A differenza degli altri consumi, se ben gestito, amministrato e scelto oltre a darti un utile reale (da qualche parte dovrai tenere i tuoi beni e i tuoi cari) può avere la doppia natura di investimento (ovvero potresti guadagnarci, mentre invece le scarpe, la macchina sportiva o il matrimonio faraonico sono solo spese secche).
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Lo valuti come capitale di rischio, al pari dell’azionario: sai di avere incertezza del valore futuro, della rivendibilità, della rendita e grande certezza del costo, sai di avere spazio quanto a liquidità e di orizzonte temporale. Rispetto ad altri investimenti rischiosi, decidi quello immobiliare.
devi sapere che con l’immobile stai facendo un investimento, devi sapere che comunque un investimento è a rischio. Anche tenere i soldi sul conto è un rischio.
Ci sono persone persone che hanno creato degli imperi patrimoniali tramite investimenti immobiliari mirati e oculati e continuano a farlo perché:
– conoscono molto bene i rischi e le trappole del settore immobiliare;
– sfruttano le migliori strategie per un buon acquisto immobiliare (ad esempio, acquistano sulla carta o all’asta).
per investire correttamente in immobili, come per investire correttamente in strumenti finanziari, è fondamentale avere una strategia.
Devi considerare il tuo patrimonio immobiliare come una parte del tuo patrimonio complessivo.
Gli immobili sono un asset (un bene, una risorsa, un attivo) come qualunque altro.
Per questo, visto che devi considerare i tuoi immobili come qualunque altro investimento, devi monitorare periodicamente i 4 fattori che fanno parte del sistema di protezione finanziaria:
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RISCHIO
Ti aspettavi una rendita dell 8% e invece rende il 2%?
Il valore dell’immobile (e quindi l’eventuale guadagno se lo rivendi) è diminuito del 20% nell’ultimo anno?
I locatari sono sempre solvibili?
Le quotazioni della tua zona stanno diminuendo?
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IL RENDIMENTO
Sugli investimenti immobiliari la banca non ti invia il rendiconto annuo, te lo devi calcolare tu in modo preciso.
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LA DIVERSIFICAZIONE
Una delle prime regole di un buon investimento (immobiliare e non) è la diversificazione.
Il premio nobel per l’economia Harry Markowitz ha coniato una frase per descrivere il rischio del non diversificare:
“non mettere mai tutte le uova nello stesso paniere” è una semplice regola di buon senso perché:
.Sei completamente esposto a rischio di un solo paese (quello italiano)
.Sei completamente esposto al rischio di un solo strumento (stesso edificio o stessa città)
Non stiamo parlando dei grossi investitori immobiliari, con patrimoni di decine di milioni di euro ben diversificati. Stiamo parlando del piccolo investitore, convinto di avere fatto l’affare della vita acquistando 4 appartamenti nella periferia di una qualunque città. Non stai diversificando!
Può farti salvare la pelle in periodi bui per l’immobile (come questo) o in caso di esigenza di liquidità.
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I COSTI
Sia in fase di acquisto che in fase di manutenzione.
-quanto ti è costato e ti sta costando il mantenimento dell’immobile?
-quante risorse liquide stai destinando e dovrai destinare ogni anno per essere sempre in regola di fronte allo stato e per mantenere il valore del tuo immobile?
Ricorda che l’immobile ha un valore sulla carta (sicché non lo vendi) è sulla tua dichiarazione dei redditi. I soldi che versi ogni anno in tasse e in costi vari sono REALI!
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