Cerchiamo di farci un opinione sul mercato immobiliare oggi:

Quando si parla di finanza e di investimenti non si può fare a meno di parlare di immobili.

Investire in immobili conviene oppure è più sensato cercare altre soluzioni?

Per quanto sia molto difficile arrivare ad una conclusione, abbiamo cercato di mettere insieme quante più informazioni possibili per poter dare il modo di sviluppare un’idea su questa opportunità di investimento.

Quella che segue è una piccola guida agli investimenti in immobili che permetterà di guardare a questo settore in modo un po’ diverso da come si è stati abituati a fare fino ad oggi, perché anche solo comprare un garage, per noi è considerato un investimento.

Investire in immobili conviene?

La prima domanda che ci si pone in questo periodo è se sia ancora conveniente comprare un immobile al fine dell’investimento o meno. Tra quotazioni in lenta ma costante discesa, l’aumento delle tasse sulla casa e il rischio di non vedersi pagare l’affitto dagli inquilini, sono molte le persone ad avere dubbi in proposito.

Ma come stanno davvero le cose?

Comprare casa, affittarla per 4 o 5 anni e poi essere certi o quasi di poterla rivendere con una plusvalenza significativa poteva essere giusto fino al 2003-4 ma oggi le cose sono cambiate. Comprare casa oggi significa avere, tra 4 o 5 anni un immobile che potrebbe valere anche il 20-30% in meno. Questo però non deve scoraggiare. Se oggi qualcuno ci chiede se conviene puntare sugli investimenti immobiliari la nostra risposta è si, per 2 principali motivi:

–Rendimento: oggi un immobile in una città come Roma del valore commerciale di 250 mila euro può essere affittato intorno ai 9 mila, 10 mila euro l’anno. Un ritorno del 4% lordo l’anno. Non male se consideriamo che un conto deposito con vincolo annuale non va oltre all’1,5% lordo.

–Tassi di interesse: in queste settimane le banche centrali stanno valutando l’introduzione di tassi di interessi negativi. Questo potrebbe dare una spinta al mercato immobiliare che potrebbe arrestare il crollo delle quotazione e stabilizzarsi su questi livelli di prezzi.

A questo proposito è giusto fare alcune precisazioni. Se vuoi investire in immobili è fondamentale che vengano ottimizzati alcuni parametri base:

–Prezzo di acquisto: oggi è fondamentale riuscire ad acquisire un immobile ad un prezzo di acquisto al di sotto dei valori commerciali. Se l’immobile ha un valore teorico (stando alla media di mercato) di 200 mila euro è bene riuscire a tenersi sotto di almeno un 10%. Oggi è possibile perché gli immobili in vendita sono tantissimi e gli acquirenti ancora pochi, quindi si può trovare chi ha fretta di vendere ed è disposto a perdere qualcosa pur di avere liquidità. Questo margine si rivelerà molto importante nelle fasi successive e può determinare la riuscita dell’operazione. E quindi a questo punto aggiungeremo:

1) I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende.

Se compri a sconto, non sbaglierai mai. Potrai anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa facile.

Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perché “tanto il mercato sale” ti ritrovi facilmente con il cerino acceso in mano.

2) Compra sempre da un venditore motivato

Chi è un venditore motivato? Uno che vuole vendere, ovvero una persona che non vuole o non può più tenere quell’immobile, per qualsiasi motivo. Starà a noi accertare le vere cause. Insomma non state a sprecare tempo con uno che chiaramente ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo.

–Zona commerciale: la zona gioca anch’essa un ruolo determinante. Nei prossimi anni ci saranno zone che si svaluteranno più di altre. Questo è un dettaglio da non trascurare. Se decidete di comprare, in prossimità di università, centri di interesse commerciale, o in località turistiche da locare con contratto transitorio, saranno quelle da analizzare. Se si vuole investire in una zona residenziale, bisognerebbe farlo su immobili di fascia medio-alta, da locare a persone che sono in grado di fornire adeguate garanzie economiche.  E comunque in grandi città.

Nulla però e più a tempo indefinito. Non è da escludere che un lavoratore possa non essere più in grado di pagare avendo perso il posto di lavoro. Investire comporta sempre dei rischi ed è cosi anche quando l’oggetto dell’investimento è un immobile.

Anche a questo aggiungerei un punto:

3) Innamorati dell’affare, non dell’immobile

Capita che un immobile ti piaccia, magari anche molto. Da quel momento non riesci più a essere obiettivo. Ma ricorda che non è mai l’immobile che fa fare i soldi, il mattone non si mette in banca. E’ l’affare che quell’immobile rappresenta che fa fare i soldi. Focalizzati sempre sull’affare, mai sull’immobile.

–Opere di riqualificazione: se l’obiettivo è quello di ottenere il massimo da un immobile è da preferire dove vi siano dei lavori di ristrutturazione da realizzare. Questo principalmente per 2 motivi. Il primo è che si può avere maggior margine di trattabilità (perché molte persone cercano solo immobili pronti), il secondo è perché spesso si può rivalutare un immobile di 20-30 mila euro con una spesa di poche migliaia.

–L’affare immobiliare capita: Gli affari immobiliari esistono sempre, in ogni periodo di mercato e in ogni mercato. Semmai il problema è trovarli. Ma per iniziare a trovarli devi iniziare a credere che ci siano (perché ci sono).

L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE È UN OTTIMO INVESTIMENTO LADDOVE:

• È anche un consumo: ovvero lo utilizzi tu. A differenza degli altri consumi, se ben gestito, amministrato e  scelto oltre a darti un utile reale (da qualche parte dovrai tenere i tuoi beni e i tuoi cari) può avere la doppia natura di investimento (ovvero potresti guadagnarci, mentre invece le scarpe, la macchina sportiva o il matrimonio faraonico sono solo spese secche).

• Lo valuti come capitale di rischio, al pari dell’azionario: sai di avere incertezza del valore futuro, della rivendibilità, della rendita e grande certezza del costo, sai di avere spazio quanto a liquidità e di orizzonte temporale. Rispetto ad altri investimenti rischiosi, decidi quello immobiliare.

devi sapere che con l’immobile stai facendo un investimento, devi sapere che comunque un investimento è a rischio. Anche tenere i soldi sul conto è un rischio.

Ci sono persone persone che hanno creato degli imperi patrimoniali tramite investimenti immobiliari mirati e oculati e continuano a farlo perché:

– conoscono molto bene i rischi e le trappole del settore immobiliare;

– sfruttano le migliori strategie per un buon acquisto immobiliare (ad esempio, acquistano sulla carta o all’asta).

per investire correttamente in immobili, come per investire correttamente in strumenti finanziari, è fondamentale avere una strategia.

Devi considerare il tuo patrimonio immobiliare come una parte del tuo patrimonio complessivo.

Gli immobili sono un asset (un bene, una risorsa, un attivo) come qualunque altro.

Per questo, visto che devi considerare i tuoi immobili come qualunque altro investimento, devi monitorare periodicamente i 4 fattori che fanno parte del sistema di protezione finanziaria:

• RISCHIO

Ti aspettavi una rendita dell 8% e invece rende il 2%?

Il valore dell’immobile (e quindi l’eventuale guadagno se lo rivendi) è diminuito del 20% nell’ultimo anno?

I locatari sono sempre solvibili?

Le quotazioni della tua zona stanno diminuendo?

• IL RENDIMENTO

Sugli investimenti immobiliari la banca non ti invia il rendiconto annuo, te lo devi calcolare tu in modo preciso.

• LA DIVERSIFICAZIONE

Una delle prime regole di un buon investimento (immobiliare e non) è la diversificazione.

Il premio nobel per l’economia Harry Markowitz ha coniato una frase per descrivere il rischio del non diversificare:

“non mettere mai tutte le uova nello stesso paniere” è una semplice regola di buon senso perché:

.Sei completamente esposto a rischio di un solo paese (quello italiano)

.Sei completamente esposto al rischio di un solo strumento (stesso edificio o stessa città)

Non stiamo parlando dei grossi investitori immobiliari, con patrimoni di decine di milioni di euro ben diversificati. Stiamo parlando del piccolo investitore, convinto di avere fatto l’affare della vita acquistando 4 appartamenti nella periferia di una qualunque città. Non stai diversificando!

Può farti salvare la pelle in periodi bui per l’immobile (come questo) o in caso di esigenza di liquidità.

• I COSTI

Sia in fase di acquisto che in fase di manutenzione.

-quanto ti è costato e ti sta costando il mantenimento dell’immobile?

-quante risorse liquide stai destinando e dovrai destinare ogni anno per essere sempre in regola di fronte allo stato e per mantenere il valore del tuo immobile?

Ricorda che l’immobile ha un valore sulla carta (sicché non lo vendi) è sulla tua dichiarazione dei redditi. I soldi che versi ogni anno in tasse e in costi vari sono REALI!